Ceny nemovitostí: trh se vyvíjí po segmentech

Praha 27. října 2026 (PROTEXT) – Rostoucí hypoteční sazby, přibývající nabídka nemovitostí a první zprávy o zlevňování bytů vyvolávají otázky, zda se český realitní trh nezačíná obracet. Zatímco nabídka starších pražských bytů od začátku roku vzrostla téměř o polovinu a nemovitosti před rekonstrukcí už čelí tlaku na ceny, neznamená to automaticky plošné zlevňování. Ceny kvalitních prémiových nemovitostí si nadále drží svou úroveň. Podle Filipa Šejvla, Managing Partnera realitní kanceláře Philip & Frank, je proto předčasné hovořit o plošném obratu cenového vývoje. Na trhu se stále výrazněji projevují rozdíly mezi jednotlivými typy nemovitostí, přičemž rozhodující roli hrají jejich skutečná kvalita, lokalita i struktura kupujících.

„Současná situace nepředznamenává plošný pokles cen nemovitostí. Růst nabídky a mírné cenové korekce v některých segmentech ještě neznamenají, že se stejným směrem vydá celý trh. Musíme rozlišovat mezi byty, kterých v nabídce přibývá, a skutečně kvalitními nemovitostmi v atraktivních lokalitách. Těch je na pražském trhu stále omezené množství. Právě proto očekávám, že se jednotlivé segmenty budou vyvíjet odlišně. Zpomalení části trhu není synonymem pro plošný pokles cen,“ říká Filip Šejvl.

Podle dat portálu Sreality vzrostla nabídka starších pražských bytů mezi lednem a zářím téměř o 50 procent. Ještě výrazněji přibývá bytů před rekonstrukcí, jejichž počet se od května zvýšil o 65 procent. U této kategorie přitom průměrná nabídková cena od dubna do září klesla o více než 3 000 korun za metr čtvereční. Tlak se soustřeďuje zejména na nemovitosti před rekonstrukcí, energeticky náročné byty a nabídky s jiným handicapem; u méně atraktivních nemovitostí zároveň roste prostor kupujících pro vyjednávání.

Celorepublikové realizované ceny starších bytů ve třetím čtvrtletí stále meziročně rostly o deset procent, mezikvartálně už pouze o jedno procento. V Praze modelový starší byt o rozloze 80 metrů čtverečních vyšel na 12,77 milionu korun, tedy přibližně o 810 tisíc korun více než před rokem.

Ještě výraznější kontrast nabízí pražský trh novostaveb. Ke konci září bylo v nabídce 7 200 nových bytů, meziročně o 26 procent více a nejvíce za poslední dekádu. Přesto průměrná prodejní cena ve třetím čtvrtletí meziročně vzrostla o deset procent na 186.408 korun za metr čtvereční. Za prvních devět měsíců se prodalo 5350 nových bytů – o 11 procent méně než v rekordním roce 2025, stále však více než pětinu nad desetiletým průměrem. Samotný růst nabídky tedy zatím ani na primárním trhu neznamenal obrat cenového trendu.

Prémiové nemovitosti mají jiné předpoklady. Nejde ale jen o peníze

Odolnost prémiového segmentu souvisí mimo jiné s charakterem poptávky. Bonitní kupující mohou disponovat vyšším vlastním kapitálem, a nemusí tak být při rozhodování o koupi tolik omezeni dostupností hypotečního financování. To však neznamená, že by prémiový trh fungoval nezávisle na hypotékách. Jen v prvním pololetí roku 2026 využila hypoteční financování zhruba polovina kupujících v segmentu pražských prémiových nemovitostí.

Odolnost prémiového segmentu proto podle Šejvla nelze vysvětlovat jen způsobem financování. Neméně významnou roli hraje omezená dostupnost skutečně srovnatelných nemovitostí. Výjimečné objekty v žádaných lokalitách nelze snadno nahradit alternativou se stejnými parametry. „Prémiový segment může být vůči výkyvům trhu odolnější, ale nelze do něj automaticky zařadit každou drahou nemovitost. Rozhodující je především lokalita, architektonická kvalita, soukromí a vlastnosti, které kupující jinde jen obtížně najde. Právě omezená nabídka takových nemovitostí může být v období zpomalování trhu významnou výhodou. Ani bonitní klienti však nejsou ochotni akceptovat nerealisticky nastavenou cenu,“ vysvětluje Šejvl.

Zdroj: Realitní kancelář Philip & Frank