Praha 1. července 2026 – S ohledem na reálné příjmy patří Praha mezi nejméně dostupná velká města v Evropě a rostoucí ceny tlačí rezidenční trh směrem k menším bytům. Ty patří k nejžádanějším, jsou snáze financovatelné a u nejmenších jednotek se zároveň drží nejvyšší cena za metr čtvereční. Větší rodinné byty se naopak pro velkou část domácností stávají stále hůře dosažitelnými. Výsledkem je změna struktury bydlení i postupný odchod rodin za hranice hlavního města.
„Češi jsou dlouhodobě zvyklí přepočítávat cenu na metr čtvereční, ale v dnešní situaci rozhoduje hlavně celková částka. A ta je u větších bytů pro mnoho domácností jednoduše mimo jejich finanční možnosti,“ říká Filip Šejvl, Managing Partner realitní kanceláře Philip & Frank.
Podle Deloitte Develop Indexu za první čtvrtletí 2026 dosáhla průměrná nabídková cena nových bytů v Praze 180.300 Kč za metr čtvereční. Praha zároveň patří mezi nejméně dostupná velká města v Evropě – podle Deloitte Property Indexu 2025 je třetí nejméně dostupná po Amsterdamu a Athénách. Na pořízení standardizovaného nového bytu o velikosti 70 m² je zde potřeba přibližně 15 hrubých ročních mezd, tedy 180 měsíčních platů.
Zmenšování bytů se tak stává jedním z výrazných trendů českého rezidenčního trhu. Dispozice se optimalizují, metry ubývají a developerské projekty stále častěji pracují s menšími jednotkami. Nejde přitom jen o reakci na kupní sílu domácností, ale také o dlouhodobý trend, který formuje ekonomika výstavby i struktura poptávky.
Zatímco ještě před deseti až patnácti lety byl byt 3+kk nebo 4+kk o velikosti 80–100 m² běžným standardem pro rodinné bydlení, dnes se podobné dispozice často pohybují na hranici dostupnosti. Devadesátimetrový byt v pražské novostavbě dnes při průměrné nabídkové ceně vychází na více než 16 milionů korun. Pro mladé páry se tak malý byt často stává jedinou dostupnou cestou k vlastnímu bydlení v Praze. Ve chvíli, kdy s příchodem rodiny potřebují větší dispozici, však narážejí na ceny, které už při současných podmínkách financování mnoho domácností nedokáže utáhnout.
„Menší byty nejsou jen odpovědí na poptávku. Jsou také ekonomicky výhodnější pro developery – mají vyšší cenu za metr čtvereční a rychlejší obrat. Výsledkem je trh, který systematicky produkuje menší jednotky, než jaké by odpovídaly potřebám rodin,“ doplňuje Filip Šejvl.
Důsledkem je postupný odchod části rodin za hranice hlavního města. Nejčastěji míří do lokalit s dobrým dopravním napojením na Prahu, jako jsou Kladno, Beroun, Říčany, Český Brod, Kolín, Benešov, Brandýs nad Labem–Stará Boleslav nebo Neratovice. V těchto městech se podle tržních zkušeností Philip & Frank ceny novostaveb často pohybují výrazně níže než v Praze, orientačně přibližně mezi 80.000 až 120.000 Kč za metr čtvereční, podle konkrétní lokality, projektu a standardu.
„Rozhodování už není jen o ceně bytu, ale o celkovém životním nastavení. Rodiny hledají kompromis mezi dostupností, dojezdovou vzdáleností a kvalitou života. Klíčová je železniční dostupnost, školy, školky a základní služby. Pokud to lokalita splňuje, jsou lidé ochotni Prahu opustit,“ říká Filip Šejvl.
Trend zmenšování bytů zároveň mění podobu samotného bydlení. Developeři čím dál častěji nahrazují část soukromého prostoru sdílenými prvky – vnitrobloky, komunitními zahradami, coworkingovými místnostmi, kolárnami nebo střešními terasami. Tyto prvky mohou zvýšit kvalitu bydlení u menších bytů, nenahrazují však plnohodnotný prostor pro rodinný život.
„Bytová nejistota a nedostupnost větších bytů může mít širší dopady. Pokud rodiny nemají jistotu stabilního a dostatečně velkého bydlení, může to ovlivňovat i jejich rozhodování o založení nebo rozšíření rodiny,“ uzavírá Filip Šejvl.
Vývoj naznačuje, že tento trend bude pokračovat. Bez výraznějšího navýšení nabídky a zrychlení výstavby zůstane tlak na cenu vysoký – a s ním i tlak na další zmenšování bytů a přesun části poptávky mimo hlavní město.
Zdroj: Realitní kancelář Philip & Frank
Často kladené otázky
Jaká je průměrná nabídková cena nových bytů v Praze?
180.300 Kč za metr čtvereční.
Jaké jsou hlavní důvody pro odchod rodin z Prahy?
Rostoucí ceny a nedostupnost větších bytů.
Které lokality jsou nejčastěji vyhledávány rodinami?
Kladno, Beroun, Říčany, Český Brod a další.
